“疫情下具備投資價值的資產應該具備三種特質：第一是有現(xiàn)金流的投資，第二是可以穿越周期的投資，第三是估值可較快修復的投資?！?月10日，在“第14屆中國投資年會·年度峰會”上，弘毅投資董事總經理鮑筱斌在演講時表示。

他認為，地產基金應該聚焦能夠與現(xiàn)在經濟結構相匹配的資產，順勢而為?，F(xiàn)在的新狀態(tài)下，能看到幾個趨勢：第一，結構性的機會依然存在；第二，不是單一的中心城市、多中心城市，而是所有的項目一定要做到區(qū)域的頭部項目，把資產跟區(qū)域經濟發(fā)展形勢對應到一起，一定要有運營的提升，才能把資產經營好；第三，無論是跟外資還是跟國內機構合作，只有區(qū)域的項目成為核心資產，才會有更大的空間。

以下為鮑筱斌演講實錄：

好的不動產投資要具備三個特性

疫情沖擊之下，對于不動產投資的趨勢大家會有不同的判斷。這時候看，到底什么樣的投資是比較好的投資呢？

我覺得，第一是有現(xiàn)金流的投資，第二是可以穿越周期的投資，第三是估值可較快修復的投資。在特殊的經濟環(huán)境中，不動產投資如果能夠具備這三種特性，我們認為依然會是特別好的投資標的。

關于不動產投資的特性，有人認為，投資一定是高風險才能夠獲取高回報。但我經常講，最好的投資，應該是承擔中低風險，但有可能取得中高回報。

不動產投資在過往幾十年甚至100年的歷史中，是具備這個特性的。如果選擇好的資產，整體趨勢是如此的。當然，基金在不同時點成立，投資機會和收益都不一樣。比如我們會看到，在2008年金融危機時成立的基金，收益是比較好的——越是市場出現(xiàn)問題或者有較大波動的時候，這個時間點成立的基金反而收益是好的。

雖然有疫情的沖擊，但目前為止，不動產交易依然十分活躍，而且市場的活躍程度在逐步提高，比如這周就比上周市場更加活躍。

投資+運營：服務于與現(xiàn)在經濟結構相匹配的資產

現(xiàn)在的不動產投資跟以前顯然是不一樣的。以前的不動產投資，以上海為例可能大家會關注陸家嘴、黃浦，以及北京的金融街、CBD，但這類資產目前遇到的挑戰(zhàn)是比較大的。而例如被我們歸納為2.5產業(yè)的、有服務類支持的不動產，則依然是比較好的投資機會。

即便是在疫情的影響下，在我們所管理的資產中，很多租賃客戶反而在不斷擴充，例如華為在我們上海所管理的資產中租了面積很大的物業(yè)，今年還要擴租。相反，一些傳統(tǒng)經濟形態(tài)下的租戶租賃則是下降的。

所以，在不動產投資中，一定要投資和運營能夠服務于與現(xiàn)在經濟結構相匹配的資產。

關于不動產投資，大家一定要關注無風險利率，美國的在下降，中國的也在下降，無風險利率下降的時候，往往資產都會往下走。這與區(qū)域經濟結構及自己本身的經濟結構是密切相關的。

如果看住宅市場更明顯，不動產投資一定是有小波動的，專業(yè)投資者一定要穿越兩個以上的周期，才可能取得比較穩(wěn)定的收益。

外資依然是配置不動產主要的力量

在不動產投資方面，外資配置不動產依然是主要的力量，無論是國家主權基金還是養(yǎng)老基金，對不動產配置的比例一般在50%左右，而很多的不動產都是由保險機構持有。全球不動產的配置，從北美來看，此前美國配置在東部較多，最近幾年美國的很多不動產配置則在西部。歐洲的不動產配置重點在英國，亞洲在日本。但是這兩年，日本不動產穩(wěn)定下來。2015年以前韓國、新加坡不動產的市場比較低，這幾年新加坡也漲上來了，澳洲主要有一些公域類的地產投資。

中國不動產投資的重地，首先當然是上海、北京，相較而言，北京第三產業(yè)服務的比例比上海更高，情況更好一些，因為上海供應量相對大一些。而北京和上海又會比深圳更好一些。

另外，從長期來看人民幣依然是比較穩(wěn)定的貨幣，其他貨幣處于振蕩的通道。這時全球對人民幣資產的配置有更高的熱情，不同的保險公司對不動產的配置也都有需求。所以從2018年開始，外資開始進入中國很多優(yōu)質的不動產。

為什么外資機構的不動產投資做得比較好？在我看來，國外投資人相對比較成熟，投資周期一般在10年左右，10+1+1，至少穿越兩個以上的周期。國內由于投資人過往投資不夠多，量不大，受到一定的約束。但是這幾年情況正在發(fā)生變化，中國個人的資金也有這方面的投資需求，機構和個人的資金能夠通過不同的途徑到達不動產，那就會有新的機會。

弘毅不動產投資業(yè)務策略

弘毅不動產投資業(yè)務到今年已經是第6個年頭，我們的特色第一是深耕中國，投資布局都在中國，主要在一線城市，北京上海的投資占到80%-90%，還有一部分在深圳、廣州。第二，我們的定位，是比金融機構更懂得運營，我們的投資和運營是一體的；和開發(fā)商相比我們更透明更規(guī)范，更適合投資人進行投資。

基于這樣的定位，這6年來我們投資于17個項目，80萬平方米，幾十棟樓，300多億的資產。我們的投資策略是以價值增值型投資為主，第一是老舊資產的升級改造，第二是潛力資產的運營提升，還有一些是資產處于壓力狀態(tài)下，通過投資和運營使資產更有價值。

關于我們團隊的特點，第一是有系統(tǒng)的研究能力，我們的投資是研究先行的；第二是有運營的優(yōu)勢；第三，我們有資產整合的優(yōu)勢，有規(guī)模的優(yōu)勢，能夠比較靈活地投資，同時，我們在弘毅投資的整個體系內，也背靠聯(lián)想控股的大家庭——有本地化的運營團隊，有資源優(yōu)勢，投資運營一體化，我們的投資形成了一定的特點。

有人講，現(xiàn)在市場很冷，但是我們去年年底開投資人會議的時候對今年的形勢有過判斷，認為還是有結構性的機會。而即便在疫情這么困難的時候，我們一些物業(yè)的出租量還在增加。

舉兩個簡單的例子：第一是上海的項目東方萬國，我們投資這個項目的時候，出租率很低，大概40%，我們進入后進行了改造、重新定位，今天為止這個項目出租率超過90%，應該是上海金橋地區(qū)最頂級的項目，華為在這里占很大一部分。出租率40%的資產，通過2-3年的經營變成90%，而且商業(yè)價值得到充分的挖掘，資產的價值肯定就不一樣。

第二個是北京剛剛投的資產合生國際大廈北樓，交易結構非常復雜，我們能夠做下來也充分體現(xiàn)了團隊的綜合能力。目前資產是滿租的狀態(tài)，清租以后需要改造，改造后資產價值將得到很大提升。 

來源：21世紀經濟報道