今年的中央經(jīng)濟工作會議中，對房地產(chǎn)的表述頗為引人注意。

會議稱，要堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，加強預(yù)期引導(dǎo)，探索新的發(fā)展模式，堅持租購并舉，加快發(fā)展長租房市場，推進保障性住房建設(shè)，支持商品房市場更好滿足購房者的合理住房需求，因城施策促進房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展。

會議還表示，完善公共服務(wù)政策制度體系，在教育、醫(yī)療、養(yǎng)老、住房等人民群眾最關(guān)心的領(lǐng)域精準(zhǔn)提供基本公共服務(wù)。

與往年相比，監(jiān)管層對房地產(chǎn)的表述有一些新亮點，比如“探索新的發(fā)展模式”、“更好滿足購房者的合理住房需求”“促進房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)”等說法均是首次出現(xiàn)在中央經(jīng)濟工作會議中。

但最值得關(guān)注的變化是，房地產(chǎn)首次被置于“暢通國民經(jīng)濟循環(huán)”工作大項之下，與制造業(yè)、物聯(lián)網(wǎng)、數(shù)字經(jīng)濟等，共同成為“深化供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革、暢通國內(nèi)大循環(huán)”的主力軍。

分析人士認(rèn)為，這種定位是基于我國的經(jīng)濟發(fā)展階段和房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀而確立。在新的產(chǎn)業(yè)定位下，房地產(chǎn)的政策取向、運行邏輯、發(fā)展模式等，均會出現(xiàn)新的變化。

產(chǎn)業(yè)定位漸變

對于房地產(chǎn)業(yè)來說，中央經(jīng)濟工作會議釋放出的信號向來不容忽視。在2016年年末的中央經(jīng)濟工作會議上，“房子是用來住的，不是用來炒的”（“房住不炒”）首次被提出，從而開啟了房地產(chǎn)向居住、民生屬性回歸的時代。

此后，圍繞著房住不炒的一系列調(diào)控政策陸續(xù)出臺，并延續(xù)至今。最近四年（2017年到2021年）的中央經(jīng)濟工作會議中，均提到了“房住不炒”。樓市也在近年來逐漸告別周期性波動，走勢漸趨平穩(wěn)。

房住不炒意味著房地產(chǎn)向居住屬性的回歸，這也被認(rèn)為是樓市定位的重要變化。但近幾年來，在此基礎(chǔ)上，房地產(chǎn)業(yè)民生的一面逐漸凸顯。

21世紀(jì)經(jīng)濟報道記者注意到，在2018年和2019年的中央經(jīng)濟工作會議中，對房地產(chǎn)的表述，被放在改善民生的工作大項之下。2020年，房地產(chǎn)被單獨列為次年的重點工作之一，但作為補充，會議同時表示，“住房問題關(guān)系民生福祉。”

“房地產(chǎn)向居住、民生的回歸，與‘支柱產(chǎn)業(yè)’地位的弱化，是同時發(fā)生的?！弊匀毁Y源部下屬某機構(gòu)相關(guān)研究人士向21世紀(jì)經(jīng)濟報道表記者示，近幾年來，高層已不再強調(diào)房地產(chǎn)的“支柱地位”。相反，在調(diào)控加碼的關(guān)鍵階段，監(jiān)管部門多次提及“不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟的手段”。這說明，房地產(chǎn)在穩(wěn)增長中的作用弱化，保民生的作用反而強化。

在今年的中央經(jīng)濟工作會議中，房地產(chǎn)首次被置于“暢通國民經(jīng)濟循環(huán)”工作大項之下，成為促進國內(nèi)大循環(huán)的重要產(chǎn)業(yè)之一。

前述分析人士指出，這說明高層對房地產(chǎn)的長遠(yuǎn)健康發(fā)展是有預(yù)期，也有信心的。近年來，房地產(chǎn)市場逐漸告別高速增長的“黃金時代”，轉(zhuǎn)而進入低速增長期。但在此過程中，存量市場的租賃、城市更新、物業(yè)管理等領(lǐng)域迎來新的發(fā)展機會；保障房建設(shè)的加速，也將給房地產(chǎn)注入新動能。這都將成為房地產(chǎn)實現(xiàn)長遠(yuǎn)發(fā)展的基礎(chǔ)，并使得房地產(chǎn)業(yè)有能力成為國內(nèi)大循環(huán)中的重要力量。

當(dāng)然，在此過程中，民生屬性并未弱化。中央經(jīng)濟工作會議將此放在“實現(xiàn)共同富?！钡膽?zhàn)略目標(biāo)下，強調(diào)“在教育、醫(yī)療、養(yǎng)老、住房等人民群眾最關(guān)心的領(lǐng)域精準(zhǔn)提供基本公共服務(wù)”。

分析人士認(rèn)為，這也意味著，對保障房、租賃住房的支持，以及對剛性需求的支持，將不是短期政策，而是中遠(yuǎn)期的政策方向。

“新模式”的三種解讀

在對房地產(chǎn)的新定位之下，就更容易理解監(jiān)管部門表述中的“新意”。

其中，“良性循環(huán)”的說法，在12月6日召開的中央政治局會議中就曾被提出，并引發(fā)市場的熱議。貝殼研究院首席市場分析師許小樂認(rèn)為，房地產(chǎn)的“良性循環(huán)”需要兩個必要的基礎(chǔ)，一是控制住房企爆雷風(fēng)險，防止局部企業(yè)風(fēng)險向系統(tǒng)傳遞。二是房地產(chǎn)市場要運轉(zhuǎn)起來。

“支持商品房市場更好滿足購房者的合理住房需求”，也被認(rèn)為是近年來少見的利好性表態(tài)。

許小樂表示，這兩種提法與近期的政策動向和市場走勢密切相關(guān)。“今年下半年市場出現(xiàn)接近停滯的狀態(tài)，表現(xiàn)為市場的‘鏈?zhǔn)浇禍亍?，二手房的流通難使得賣舊買新的換房鏈條受阻，交易阻滯使房企回款加速惡化，到期負(fù)債無法接續(xù)滾動，面臨嚴(yán)重的流動性問題，整體房地產(chǎn)全鏈條無法正常運行?！?/p>

他認(rèn)為，根本原因是下半年的過快降杠桿，多項金融政策同時收緊，政策效用疊加導(dǎo)致房企融資環(huán)境、購房者購房信貸環(huán)境均快速收緊。

因此，多數(shù)機構(gòu)認(rèn)為，前期過緊的金融政策有望迎來結(jié)構(gòu)性調(diào)整。一方面，適度放松對房企融資的管控，合理發(fā)放房地產(chǎn)開發(fā)貸款、并購貸款等，緩解房企債務(wù)壓力；另一方面，購房信貸環(huán)境改善，未來針對剛需、改善性購房需求可能有定向的支持政策。

許小樂表示，在政策糾偏后，預(yù)計2022年房地產(chǎn)市場將逐步修復(fù)，不會出現(xiàn)硬著陸，持續(xù)發(fā)揮經(jīng)濟運行中的“穩(wěn)定器”作用。

“探索新的發(fā)展模式”也是今年的新提法。結(jié)合房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展階段和產(chǎn)業(yè)定位的變化，易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進認(rèn)為，對此可有三種理解：

第一，租購并舉、商品房與保障房并重的發(fā)展模式會進一步得到推進，在保障房品類中，保障性租賃住房預(yù)計會得到更多的政策支持。

第二，增量存量共發(fā)展的模式逐漸確立。尤其是存量市場的發(fā)展會提速，包括城市更新、老舊小區(qū)、物業(yè)管理、租賃市場四大市場會發(fā)力，以更好發(fā)展存量房市場。

第三，市場紅利終結(jié)，依賴房價和地價上漲獲利的模式將改變。對于購房者來說，隨著房地產(chǎn)稅改革的推進，投資、投機的空間將進一步被壓縮。對于開發(fā)商來說，高周轉(zhuǎn)、高杠桿的開發(fā)模式難以為繼，行業(yè)發(fā)展速度、利潤率等指標(biāo)也將逐步回歸。